Viele Familien entdecken bei der Immobiliensuche attraktive Altbauten und verwerfen den Gedanken wenig später wieder. Der Grund ist häufig nicht der Kaufpreis selbst, sondern die Sorge vor unkalkulierbaren Sanierungskosten, steigenden Energiekosten und aufwendigen Modernisierungsmaßnahmen.
Dabei sind gerade Bestandsimmobilien oft die einzige realistische Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Doch ist ein Altbau für Familien heute überhaupt noch finanzierbar?
Mit der überarbeiteten KfW-Förderung „Jung kauft Alt“ (KfW 308) möchte der Bund genau diese Hürde senken. Höhere Förderkredite, mehr Flexibilität bei energetischen Sanierungen und weniger bürokratische Vorgaben sollen Familien den Erwerb und die Modernisierung älterer Wohngebäude erleichtern.
Die wichtigsten Änderungen und worauf Kaufinteressenten vor dem Hauskauf besonders achten sollten, zeigen wir in diesem Beitrag.
Flexibilität durch Einzelmaßnahmen statt Sanierungszwang
Die größte Hürde der bisherigen Richtlinie war die Pflicht zu einer vollständigen Sanierung auf das Niveau eines Effizienzhauses 85 oder Denkmal. Für viele Familien bedeutete dies bereits vor dem Kauf eine erhebliche finanzielle Belastung.
Das ist neu
Der Zwang zur Komplettsanierung entfällt. Stattdessen dürfen Eigentümer die energetische Modernisierung schrittweise über einzelne Maßnahmen umsetzen.
Typische Beispiele:
- Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen eine Wärmepumpe
- Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke
- Dämmung der Außenwände
- Austausch alter Fenster
Vorteil für Familien
Gerade beim Kauf eines Altbaus ermöglicht diese Änderung eine deutlich realistischere Investitionsplanung. Statt alle Maßnahmen sofort umsetzen zu müssen, können Sanierungen über mehrere Jahre verteilt werden.
Höhere Förderkredite für Familien
Zusätzlich wurden die maximalen Kreditbeträge erhöht.
KfW 308 im Überblick
- 1 Kind: bis zu 140.000 €
- 2 Kinder: bis zu 160.000 €
- ab 3 Kindern: bis zu 180.000 €
Dadurch verbessert sich insbesondere für Familien die Finanzierbarkeit von Bestandsimmobilien.
Bestandsschutz für bereits modernisierte Bauteile
Viele Altbauten wurden in den vergangenen Jahren bereits teilweise modernisiert.
Neue Fenster, ein gedämmtes Dach oder eine sanierte Fassade müssen grundsätzlich nicht erneut modernisiert werden, nur um die Förderanforderungen zu erfüllen.
Das reduziert Investitionskosten und schafft mehr Flexibilität bei der Planung.
Jung kauft Alt und BEG-Förderung kombinieren
Ein oft übersehener Vorteil liegt darin, dass die Förderung „Jung kauft Alt“ nicht zwangsläufig das Ende der staatlichen Unterstützung bedeutet.
Während das Programm KfW 308 den Erwerb einer Bestandsimmobilie erleichtert, können spätere energetische Maßnahmen häufig zusätzlich über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert werden.
Dazu gehören beispielsweise:
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- Kellerdeckendämmung
- Fensteraustausch
- Fassadendämmung
- Wärmepumpe
- Fachplanung und Baubegleitung
Gerade deshalb lohnt es sich, Kaufentscheidung, Förderstrategie und Sanierungsplanung bereits frühzeitig gemeinsam zu betrachten.
Altbau oder Neubau? Auch die Ökobilanz spielt eine Rolle
Neben den finanziellen Aspekten lohnt sich auch ein Blick auf die Nachhaltigkeit.
Ein Altbau weist zwar häufig einen höheren Energiebedarf auf als ein modernes Gebäude. Gleichzeitig steckt in der bestehenden Bausubstanz jedoch bereits eine große Menge sogenannter „grauer Energie“.
Fundamente, Keller, Außenwände, Decken und Dachkonstruktionen sind bereits vorhanden und müssen nicht neu hergestellt werden.
Bei einem Neubau entstehen dagegen erhebliche CO₂-Emissionen durch Herstellung, Transport und Einbau der Baustoffe.
Wird ein Bestandsgebäude energetisch sinnvoll modernisiert, kann dies nicht nur wirtschaftlich, sondern auch ökologisch eine attraktive Alternative zum Neubau sein.
Vor dem Hauskauf prüfen: Diese drei Punkte entscheiden über die Wirtschaftlichkeit
Die Förderhöhe allein sollte niemals ausschlaggebend für eine Kaufentscheidung sein.
Wichtiger sind häufig folgende Fragen:
Wie gut ist die Gebäudehülle?
Ungedämmte Außenwände, Dachflächen oder energetisch schlechte Fenster können langfristig hohe Energiekosten verursachen.
Ist das Gebäude für eine Wärmepumpe geeignet?
Ob eine Wärmepumpe wirtschaftlich betrieben werden kann, hängt stark vom energetischen Zustand des Gebäudes ab.
Welche Sanierungsreihenfolge ist sinnvoll?
Nicht jede Maßnahme bringt zum gleichen Zeitpunkt den größten Nutzen.
Genau hier entstehen die größten Unterschiede zwischen einer wirtschaftlich erfolgreichen Sanierung und unnötigen Mehrkosten.
Das Risiko: Warum blindes Sanieren teuer werden kann
Auch wenn Einzelmaßnahmen heute einfacher gefördert werden, sollte die energetische Modernisierung niemals ohne Gesamtkonzept erfolgen.
Wer lediglich einzelne Bauteile betrachtet, ignoriert die Zusammenhänge der Bauphysik.
Neue Fenster können beispielsweise die Luftdichtheit erhöhen und dadurch Feuchteprobleme begünstigen. Eine Wärmepumpe kann unnötig hohe Betriebskosten verursachen, wenn zuvor die Gebäudehülle nicht ausreichend verbessert wurde.
Wer ohne Planung saniert, riskiert:
- unnötige Investitionen
- schlechtere Förderausschöpfung
- höhere Betriebskosten
- Schimmel- und Feuchteschäden
- falsch dimensionierte Heiztechnik
Erst planen, dann sanieren
Die neuen Förderbedingungen schaffen mehr Flexibilität. Gleichzeitig wird eine fundierte Sanierungsplanung wichtiger denn je.
Der sicherste Weg ist ein Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Er bewertet das Gebäude als Ganzes und zeigt:
- welche Maßnahmen sinnvoll sind,
- in welcher Reihenfolge sie umgesetzt werden sollten,
- welche Förderungen genutzt werden können,
- welche Investitionen die größte Wirkung erzielen.
Wer sehen möchte, wie ein solcher Fahrplan in der Praxis aussieht, findet in unserem Beitrag „Muster iSFP: So sieht das Ergebnis in der Praxis aus“ ein konkretes Beispiel für Aufbau, Maßnahmenempfehlungen und Förderstrategie.
In unserer täglichen Beratung erleben wir regelmäßig, dass Kaufinteressenten und Eigentümer die Einsparpotenziale einzelner Maßnahmen überschätzen oder die Sanierungsreihenfolge falsch einschätzen. Gerade bei Bestandsimmobilien entscheidet jedoch nicht die einzelne Maßnahme über den Erfolg einer Sanierung, sondern das Zusammenspiel aller Schritte. Als Energieeffizienz-Experten und Bausachverständige unterstützen wir Eigentümer in Ratingen, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Dortmund und im gesamten Ruhrgebiet dabei, wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsstrategien zu entwickeln, Fördermittel optimal zu kombinieren und teure Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Beispiel: Wie stark können die Energiekosten eines typischen Altbaus sinken?
Betrachten wir ein vereinfachtes Beispiel:
- Einfamilienhaus Baujahr 1958
- 160 m² Wohnfläche
- unbeheizter Keller
- nicht ausgebautes Dachgeschoss
- ungedämmte Gebäudehülle
- ältere Öl- oder Gasheizung
Bei einem Gebäude dieser Baualtersklasse sind jährliche Energiekosten von rund 6.000 € keine Seltenheit.
Wird die Immobilie Schritt für Schritt modernisiert, können bereits wenige gezielte Maßnahmen eine spürbare Wirkung entfalten:
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- Dämmung der Kellerdecke
- Austausch der Fenster
- Fassadendämmung
- späterer Umstieg auf eine Wärmepumpe
In der Praxis lassen sich dadurch die Energiekosten vieler Gebäude dieser Baualtersklasse häufig um rund 40 bis 50 % reduzieren.
Aus anfänglich etwa 6.000 € Energiekosten pro Jahr werden dadurch häufig nur noch rund 3.000 bis 3.600 € pro Jahr.
Wird das Gebäude darüber hinaus für den wirtschaftlichen Betrieb einer Wärmepumpe vorbereitet und die Heizungsanlage anschließend erneuert, können die jährlichen Energiekosten oftmals sogar auf etwa 1.800 bis 2.500 € pro Jahr sinken.
Die eigentliche Erkenntnis
Nicht die einzelne Maßnahme entscheidet über den Erfolg einer Sanierung, sondern das Zusammenspiel aller Maßnahmen.
Wer beispielsweise zuerst die Gebäudehülle verbessert, reduziert den Wärmebedarf deutlich. Dadurch kann eine spätere Wärmepumpe effizienter arbeiten und häufig kleiner dimensioniert werden. Das verbessert die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts.
Genau deshalb sollte eine energetische Modernisierung nicht aus Einzelentscheidungen bestehen, sondern als Gesamtkonzept geplant werden.
Ihre Experten für „Jung kauft Alt“ in Ratingen, Düsseldorf, Duisburg, Essen und Dortmund
Als unabhängige Bausachverständige und Energieeffizienz-Experten unterstützen wir Familien beim Kauf und bei der energetischen Weiterentwicklung von Bestandsimmobilien.
Unsere Leistungen bieten wir unter anderem in:
sowie im gesamten Ruhrgebiet und Nordrhein-Westfalen an.
Wir helfen dabei,
- Bestandsimmobilien fachlich zu bewerten,
- Sanierungsrisiken frühzeitig zu erkennen,
- Fördermöglichkeiten optimal zu kombinieren,
- individuelle Sanierungsfahrpläne zu erstellen und
- die Wirtschaftlichkeit geplanter Maßnahmen realistisch einzuschätzen.
Planen Sie den Kauf einer Bestandsimmobilie oder möchten prüfen, ob Ihr Wunschhaus für die Förderung „Jung kauft Alt“ geeignet ist? Dann unterstützen wir Sie gerne mit einer unabhängigen Beratung.
Lesen Sie ergänzend zum Thema „Altbau kaufen oder weitersuchen?“ gerne auch unseren Beitrag „Immobilienwert zu hoch eingeschätzt?„
Interessante Links
Interne Links:
Externe Links:
- Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (KfW-Programm 308)
- Bundesförderung für Energieeffiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BAFA BEG EM)
- Energieeffizienz-Experten